Blog

Renovatie gebeurt de laatste jaren aan de lopende band. Het pijnpunt is dat woningbouwverenigingen bij de uit te voeren werkzaamheden in woningen snel roepen dat het gaat om ‘groot onderhoud’, terwijl het vaak ook werkzaamheden betreft die onder renovatie vallen. Verhuurders brengen echter hun plannen onder het mom van groot onderhoud om onder de wettelijke verhuiskostenvergoeding (nu € 5.993,-) uit te komen.

Op 23 mei 2019 oordeelde de kantonrechter (Rechtbank Noord-Holland) dat de huurders in de zin van artikel 7:220, vijfde en zesde lid, BW geen aanspraak konden maken op de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. De rechter oordeelde dat de huurders onvoldoende hadden gesteld dan wel onderbouwd dat er een noodzaak tot verhuizing aanwezig was. De verhuiskostenvergoeding is niet bedoeld voor de door de huurders ervaren overlast maar voor daadwerkelijke verhuizing naar en inrichting van een tijdelijke andere woning dan de logeerwoning, aldus de kantonrechter. De rechter laat echter in het midden wanneer wel sprake is van noodzakelijke verhuizing.

Uit de praktijk blijkt dat vele huurders niet weten hoe ze moeten handelen in soortgelijke situaties.

Hieronder wordt ingegaan over het renovatievoorstel, renovatie vs. groot onderhoud, noodzakelijke verhuizing en wettelijke verhuiskostenvergoeding. Tot slot ga ik kort in op de juridische mogelijkheden voor de huurder.

Renovatievoorstel

Renovatie vindt plaats bij meer dan tien woningen die een bouwkundige eenheid vormen, wanneer 70% van de huurders met het voorstel instemt.[1] Wanneer een huurder het niet eens is met het voorstel, dan dient hij binnen acht weken de renovatieplannen aan de rechter voor te leggen. De rechter zal de redelijkheid van het voorstel toetsen.

Dringende werkzaamheden

Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Dringende werkzaamheden zijn dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot die maken dat sprake is van renovatie.

1. Renovatie vs groot onderhoud

Uit artikel 7:220, tweede lid BW volgt, dat sprake is van renovatie wanneer het gaat om zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Vele verhuurders roepen vaak dat er geen sprake is van renovatie maar van groot onderhoud. Uit de rechtspraak zijn de volgende werkzaamheden aangemerkt als groot onderhoud: asbestsanering, werkzaamheden aan de badkamer, keuken en toilet[2], vervanging van toilet/badkamer/keuken/radiatoren en de balkonbalustrade[3] alsmede de overige werkzaamheden, zoals de vervanging van toilet/keuken/badkamer en mechanische ventilatie.[4]

Bij renovatie gaat het erom dat de betreffende woning wordt verbeterd (artikel 7:255 BW).

“Het dient dus te gaan om werkzaamheden die leiden tot toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging,” aldus het Gerechtshof.

Het bovenstaande blijkt ook uit het hierna volgend arrest van de Hoge Raad (prejudiciële procedure). De Hoge Raad oordeelde (zie r.o. 3.4.2) als volgt:

“Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.”

Of in een concreet geval sprake is van renovatie, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaf, aldus de Hoge Raad. Bij een combinatie van renovatie- en dringende werkzaamheden oordeelde de Hoge Raad als volgt:

“Dat bij samenloop de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 , vijfde lid, BW slechts is verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Die noodzaak kan ook ingegeven zijn door de huurder betreffende omstandigheden (Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 7.”

Bij onderhoudswerkzaamheden bestaat geen recht op verhuiskostenvergoeding. Echter, de grens tussen onderhouds- en renovatiewerkzaamheden is erg vaag.

“Een combinatie van renovatie- en dringende werkzaamheden leidt ertoe dat aan de hand van de omstandigheden van het geval dient te worden beoordeeld of de nodige werkzaamheden op zichzelf beschouwd maken dat een huurder genoodzaakt moet verhuizen en daarmee het recht ontstaat op de verhuiskostenvergoeding.”[5]

Zie verder ook een uitspraak van de rechtbank die het voorgaande toegepast bij de beoordeling of sprake was van renovatie.[6]

Toepassing van de bepalingen is uitsluitend van belang, wanneer sprake is van renovatie die een verhuizing noodzakelijk maakt en daarmee de aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding (artikel 7:220, vijfde en zesde lid, BW).

Renovatiewerkzaamheden

Uit de volgende uitspraken blijkt wanneer werkzaamheden als renovatie zijn aan te merken:

• isoleren van de vloer, aanbrengen van mechanische ventilatie, installeren van een HR-ketel en het aanbrengen van nieuwe kozijnen met dubbel glas (rechtbank Den Haag d.d. 20 februari 2019);
• vervangen van kozijnen en ramen door isolatieglas (rechtbank Midden-Nederland d.d. 2 januari 2019);
• isoleren van gevels, daken en glas (fysieke verandering) (gerechtshof d.d. 11 december 2018);
• isolatiewerkzaamheden aan de gevels van de woning, het aanbrengen van een videofoon in de woning en de isolatiewerkzaamheden aan de berging (rechtbank Midden-Nederland d.d. 7 maart 2018);
• Wat betreft het appartementsgebouw vallen daaronder de isolatiewerkzaamheden aan de kopgevels en de werkzaamheden aan de liften (rechtbank Midden-Nederland d.d. 7 maart 2018).

2.Noodzakelijke verhuizing

Wanneer aangenomen wordt dat er sprake is van renovatie, dient voorts te worden beoordeeld of de uitvoering van de betreffende werkzaamheden ertoe leiden dat het noodzakelijk is dat de huurder verhuist. In de parlementaire toelichting is over noodzakelijke verhuizing het volgende opgemerkt:

“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”

Verder maakt het niet uit of het meubilair wordt meeverhuisd. De huurder heeft dan recht op (tijdelijke) vervangende woonruimte.[7]

Minister Ollongren heeft eveneens te kennen gegeven dat renovatiewerkzaamheden ertoe leiden, dat alle huurders genoodzaakt tijdelijk moeten verhuizen. Om aanspraak te maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, met een minimum van € 5.993,-, dient er wel sprake te zijn van een objectieve noodzaak, aldus de Minister.[8]

Uit de memorie van toelichting volgt voorts dat met een noodzakelijke verhuizen gedoeld wordt op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Het maakt daarbij niet uit of het meubilair wordt meeverhuisd. De huurder heeft dan recht op (tijdelijke) vervangende woonruimte. [9]

Het Gerechtshof heeft medio december 2018 in lijn met de inhoud van de memorie van toelichting een aanspraak op wettelijke verhuiskostenvergoeding toegewezen, wegens aanwezigheid van persoonlijke omstandigheden die tot noodzakelijke verhuizing leidde. [10]

Samenvattend, om aanspraak te kunnen maken op verhuiskostenvergoeding gaat het erom, dat er (fysieke) toevoegingen aan de woning plaatsvinden én dat deze werkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder de woning verlaat omdat deze niet meer leefbaar is. Daarbij kunnen persoonlijke omstandigheden een rol spelen bij de beoordeling of verhuizing noodzakelijk is.

In de volgende uitspraken is bij één arrest de noodzaak tot verhuizing aanvaard, waardoor aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding toegewezen is. In de navolgende uitspraken zijn geen noodzaak tot verhuizing aangenomen.

Noodzaak tot verhuizing aanwezig:

• de bijkomende omstandigheden (persoonlijke omstandigheden) kunnen wel een rol spelen bij de beoordeling of verhuizing wegens renovatie noodzakelijk is (gerechtshof d.d. 11 december 2018).

Geen noodzaak tot verhuizing:

• bij werkzaamheden die binnen één dan wel twee dagen worden gerealiseerd (rechtbank Midden-Nederland d.d. 2 januari 2019);
• bij verplaatsing van de inboedel (rechtbank Midden-Nederland d.d. 17 oktober 2018);
• werkzaamheden die circa vijftien dagen duurden, maar aan de huurder een was- en kookgelegenheid en toilet werd aangeboden, oftewel de omstandigheden samen bezien leidde niet tot aanname van noodzakelijke verhuizing (rechtbank Midden-Nederland d.d. 22 november 2017);
• bij aanwezigheid van lawaai- en stofoverlast (gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 28 maart 2017).

3.Verhuiskostenvergoeding

De huurder dient middels een procedure aanspraak te maken op de zogeheten wettelijke verhuiskostenvergoeding.

Uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 kan worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220, zesde lid, BW.[11] Voorts dient het (zie de toelichting) te gaan om een situatie waarin woonruimte als gevolg van een renovatie niet bewoond kan worden.[12] Het voorgaande vult Minister Ollongren aan met de aanwezigheid van een objectieve noodzaak. De renovatiewerkzaamheden moeten ertoe leiden dat alle huurders genoodzaakt tijdelijk moeten verhuizen, aldus de Minister.[13] Het niet daadwerkelijk maken van verhuiskosten[14] dan wel het aanbieden van een wisselwoning[15], betekent niet dat er geen aanspraak kan worden gemaakt op de verhuiskostenvergoeding. Wanneer huurders tijd besteden bij het verhuizen naar een wisselwoning en weer terug, is het voor het toewijzen van de verhuiskostenvergoeding niet van belang dat de wisselwoning volledig gemeubileerd was.[16]  Ook de duur van de verhuizing speelt geen rol bij toewijzen van de vergoeding. Het minimumbedrag dient de verhuurder te voldoen, ongeacht de duur van de verhuizing. Matiging van de wettelijke verhuiskostenvergoeding is eveneens niet toegestaan.[17]

Een recent arrest van het Gerechtshof oordeelde over de toekenning van de verhuiskostenvergoeding. Het geschil betrof hier met name of sprake was van noodzaak tot verhuizing. Het Hof oordeelde dat er niet daadwerkelijk kosten moeten zijn gemaakt om aanspraak te kunnen maken op de verhuiskostenvergoeding. Het uitgangspunt is dat een verhuizing altijd met enige kosten en inspanningen gepaard gaat. Dit geldt ook wanneer er geen professionele verhuizer wordt ingeschakeld. Een huurder is niet gehouden om door middel van facturen te bewijzen dat hij kosten heeft moeten maken voor de verhuizing, aldus het Hof. Uit de parlementaire geschiedenis volgt namelijk, dat de huurder het bestaan en de omvang van de door hem gemaakte kosten alleen hoeft te bewijzen, indien hij aanspraak maakt op vergoeding van kosten bovenop de verhuiskostenvergoeding (r.o. 4.9). Ook het feit dat de huurder pas na twee jaar een beroep heeft gedaan op het minimumbedrag van de wettelijke verhuiskostenvergoeding maakt niet dat dit niet kan worden toegewezen, aldus het Gerechtshof.[18] Het is dus niet van belang of er daadwerkelijke kosten zijn gemaakt noch of de verhuurder een logeerwoning heeft aangeboden. Daar komt bij dat matiging van de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet is toegestaan.[19] Het minimumbedrag dient de verhuurder te voldoen, ongeacht de duur van de verhuizing. Wel kunnen persoonlijke omstandigheden ook een rol spelen bij de beoordeling of verhuizing wegens renovatie noodzakelijk is.

Zeer recent heeft de Hoge Raad in een prejudiciële beslissing geoordeeld dat een huurder geen aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding wanneer de huurder tijdens renovatie in een wisselwoning is verbleven. Verhuurder die een wisselwoning, volledig ingericht en gestoffeerd heeft aangeboden aan huurder, leidt ertoe dat huurder niet meer snel aanspraak kan maken op deze vergoeding. Betekent het voorgaande dan dat de huurder nimmer meer een beroep kan doen op de wettelijke verhuiskostenvergoeding? Nee, dat niet, maar dan zal huurder moeten aantonen dat de aangeboden wisselwoning niet passend dan wel redelijk is. Een passende dan wel redelijk aanbod van een wisselwoning is afhankelijk van de wisselwoning, duur van het verblijf, verplaatsing van de inboedel, ligging en kwaliteit van de wisselwoning en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, kan huurder aanspraak maken op de minimumbijdrage. Als de huurder dit concrete aanbod afwijst van de verhuurder, kan hij geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding. Wel dient de verhuurder de gemaakte kosten tijdens het verblijf en bij terugkeer in de woning door huurder te vergoeden.[20] 

4.Huurverhoging na renovatie

Na renovatie kan de huur worden verhoogd, wanneer dit expliciet in het voorstel is opgenomen. Het dient wel om een dusdanige verbetering van het woongenot te gaan, bijvoorbeeld plaatsing van een tweede toilet/dubbelglas dan wel het aanbrengen van mechanische ventilatie. Als van het voorgaande sprake is, dan is de verhuurder bevoegd om huurverhoging door te voeren.

5.Tot slot, vuistregels voor huurder(s)

• het renovatieplan binnen een termijn van 8 weken, na kennisname, voorleggen aan de rechter die het voorstel op grond van redelijkheid toetst;
• de aangeboden compensatie door de rechter laten toetsen;
• bij aanhoudende overlast bij uitvoering werkzaamheden een procedure starten bij de Huurcommissie;
• de geconstateerde gebreken per omgaande melden bij de verhuurder;
• foto’s nemen van de situatie vóór renovatie en erna;
• zorgdragen dat er een vooropnamestaat plaatsvindt, dan wel zelf een en ander vastleggen om bij geconstateerde schade discussie achteraf te voorkomen;
• inboedelverzekering afsluiten;
• aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding.

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen hebben dan wel juridisch advies nodig hebben, dan kunt u uiteraard contact opnemen met mw. mr. S. Ouald Chaib en een afspraak bij haar inplannen.

[1] Rechtbank Rotterdam d.d. 2 maart 2018, r.o. 5.4.

[2] Rechtbank Den Haag d.d. 20 februari 2019.

[3] Rechtbank Midden-Nederland d.d. 2 januari 2019.

[4] Rechtbank Midden-Nederland d.d. 7 maart 2018.

[5] Hoge Raad d.d. 22 april 2016.

[6] Rechtbank Midden-Nederland d.d. 27 juli 2016.

[7] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[8] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20172018-1723.html

[9] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[10] Gerechtshof d.d. 11 december 2018, MvT 31 528, nr. 3. Zie ook: Gerechtshof d.d. 11 december 2018.

[11] Kamerstukken II 2007/08, 31528, 3, p. 6; Kamerstukken I 2009/10, 31528, C, p. 3.

[12] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[13] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20172018-1723.html.

[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 15 januari 2019.

[15] Gerechtshof d.d. 11 december 2018.

[16]G erechtshof Den Haag d.d. 12 februari 2013.

[17] Hoge Raad d.d. 22 april 2016.

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 15 januari 2019.

[19] Hoge Raad d.d. 22 april 2016, r.o. 3.6.2.

[20] Hoge Raad d.d. 1 april 2022, r.o. 3.3.4.