Blog

Deze blog is een vervolg op mijn eerdere blog, namelijk het verzoek tot voortzetting huurovereenkomst na overlijden voor onbepaalde tijd. Daar werd de mogelijkheid betreft de overschrijding van de zesmaandstermijn uitvoerig belicht. Sauvering van de zesmaandstermijn is slechts bij hoge uitzondering gerechtvaardigd, aldus het Gerechtshof.[1] In deze blog wordt het aantonen van de aanwezigheid betreft de duurzame gemeenschappelijke huishouding nader belicht.

Inleiding
Met het overlijden van de huurder komt van rechtswege een eind aan de huurovereenkomst. De achterblijver verblijft zonder rechtsgeldige titel in de woning, wanneer het geen mede-huurder betreft. De verzoeker dient dan binnen zes maanden na overlijden van de hoofdhuurder de rechter te verzoeken om honorering van de voorzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (artikel 7:268 BW). Dit gebeurt middels een zogeheten dagvaardingsprocedure.

Heeft de verzoeker een dergelijk verzoek tijdig aan de rechter voorgelegd, dan zal de rechter voor toewijzing van de vordering moeten toetsen of sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ik geef hierbij maar direct mee, dat de verhuurder niet verplicht is de achterblijver te wijzen op de mogelijkheid krachtens artikel 7:268, tweede lid, BW. Het voorgaande is ook vaste rechtspraak.[2] Een rechtzoekende kan het voorgaande, mocht de termijn van zes maanden zijn verlopen, dus niet als grond jegens de verhuurder opwerpen.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding
De aanname van de duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat uit een aantal elementen die in onderlinge verband samen bezien de aanwezigheid van een duurzaam karakter bevestigen (artikel 7:267, eerste lid, BW). Alvorens dit nader wordt belicht, verdient het de uitdrukkelijke vermelding dat de duur van de samenwoning, in tegenstelling tot de mede-huurderschap op grond van artikel 7:267, eerste lid, BW, geen vereiste is bij het instellen van een vordering op grond van artikel 7:268, tweede lid, BW. Met name de subjectieve intentie van partijen is van belang.[3] Verder dient de achterblijver uiteraard zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde (artikel 1:10 BW). De verzoeker dient dus daadwerkelijk in het gehuurde (sociale huurwoning) te wonen. Verder dient de achterblijver vanuit deze woning zijn zaken te behartigen en goederen te beheren. Vanwaar hij met een doel vertrekt met het plan om daarna terug te keren.[4]

Na raadpleging van de wet- en regelgeving en rechtspraak blijkt dat het dient te gaan om zowel objectieve factoren als de subjectieve bedoeling van partijen, bij de beoordeling van de aanwezigheid van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.[5] Volgens vaste rechtspraak dienen aan de hand van de omstandigheden van het geval in onderlinge verband de duurzaamheid bevestigd te worden.[6]

1. Objectieve factoren:
Bij objectieve factoren dient u te denken aan:

• duur van de samenwoning;
• gedeelde kosten betreft levensonderhoud/huisvesting (ofwel aankopen- en uitgaven);
• gezamenlijke aanschaf meubels/gebruiksvoorwerpen;
• doorbrengen van vrije tijd;
• duurzame verzorging van de overledene;[7]
• verdeling huishoudelijke taken (zoals het buitenzetten van huisvuil en onderhoud tuin).[8]

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het ontbreken van stukken, waaronder een afschrift van een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangifte, er niet toe leidt dat dit aan een oordeel in de weg staat.[9] Echter, uit een aantal uitspraken blijkt dat het ontbreken van het overleggen van diverse stukken/verklaringen wel degelijk tot een afwijzing van het verzoek kunnen leiden. Op de verzoeker rust een verzwaarde stelplicht om zelf goed inzichtelijk te maken en aan te tonen dat met de overledene een gemeenschappelijke huishouding is gevoerd.[10]

2. Subjectieve bedoeling
De aanwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding wil niet per definitie zeggen dat de samenlevingsrelatie duurzaam was. Zo blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Zwolle, dat onder duurzaamheid wordt verstaan:
– de aanwezigheid van onderling sociaal verkeer;
– er gezamenlijk werd gegeten;
– het gezamenlijk ondernemen van activiteiten;
– de onderlinge zorgverlening.[11]

Bij de duurzaamheid gaat het dus om een verwachting over de toekomst, die weer in grote mate afhangt van de subjectieve bedoeling van partijen.[12] De verzoeker dient concreet aan te tonen wat precies de intentie is geweest van het samenwonen, aldus de Hoge Raad.[13] Het ontbreken van een affectieve relatie is daarbij niet van belang. Familieleden vallen ook onder het begrip van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.[14] In een arrest omschrijft de Hoge Raad (2013) de subjectieve intentie als volgt:

“Het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding impliceert een keuze om blijvend en met een verwachting voor de toekomst samen te wonen en niet, zoals in dit geval, om bij elkaar te blijven in verband met een steeds verslechterende gezondheidstoestand van een van de betrokkenen.” [15]

Aantonen duurzame gemeenschappelijke huishouding
Vele zaken stranden omdat rechters oordelen dat de onderbouwing onvoldoende is om de aanwezigheid van een duurzame gemeenschappelijke huishouding te kunnen bevestigen.[16] De samenlevingsrelatie van een kind die bij een ouder inwoont, wordt per definitie aangemerkt als een aflopend karakter.[17] Van inwonende kinderen wordt namelijk verwacht dat zij op een gegeven moment ‘uitvliegen’. Wanneer zij op latere leeftijd, voorbij de leeftijd van 30 jaar, weer terugkeren naar de ouderlijke woning kan dit echter wel een indicatie zijn dat er sprake kan zijn van een blijvende samenwoning met de ouder (herhaaldelijk bevestigd door de Hoge Raad).[18] Het voorgaande wordt nogmaals bevestigd in een aantal andere uitspraken. Er kan dus sprake zijn van duurzaamheid wanneer het kind, naast de overige feiten en omstandigheden, na jaren zelfstandig te hebben gewoond op hogere leeftijd intrekt bij de ouder, oftewel een terugkeerder.[19] De verzwaarde stelplicht ziet dus niet op de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding[20], nu de duurzaamheid sterk afhangt van de subjectieve intentie.[21]

Een greep uit de bestudeerde uitspraken bij de beoordeling of sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding:
Zo leidde het enkel verzorgen van een ouder voor het Gerechtshof niet tot de bevestiging dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof wees dan ook de vordering van de verzoeker af, namelijk op de grond dat de samenlevingsrelatie niet een duurzaam karakter had. De verzoeker bleek zijn vader, zonder enige hulp, alleen te verzorgen en daarmee werd de samenlevingsrelatie als een incidenteel karakter aangemerkt.[22] Eveneens strandde afgelopen juli een vordering bij de rechtbank. In deze zaak verzorgde de verzoeker de inmiddels overledene tijdens de laatste fase wegens ziekte. De rechter oordeelde in deze zaak dat verzoeker onvoldoende gronden had aangevoerd, waaruit de aanwezigheid van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou moeten blijken. De rechter wijdde zich, jammer genoeg, niet verder uit over eventuele bewijsstukken die zij graag overgelegd had willen zien.[23] Dit deed de rechtbank Amsterdam wel in 2018 en doelde hier met name op het ontbreken van diverse verklaringen en afschriften.[24]

Een tweetal opvallende maar positieve uitspraken zijn van de rechtbank Amsterdam op 2 juli 2019 en 18 december 2020.
De eerste zaak betrof een 28-jarige dochter die bij haar moeder inwoonde. De rechtbank bevestigde de intentie van het duurzame karakter van de gemeenschappelijke huishouding. De dochter was nimmer uitgevlogen, heeft nooit gebruikgemaakt van haar voorrangsstatus en is met haar moeder meeverhuisd. Zij verleende voorts zorg aan haar moeder en met instemming van beide partijen is de woning ingericht. Moeder en dochter gingen samen op stap (winkelen, reizen, uit eten) en verdeelden de huishoudelijke taken. De dochter onderbouwde het voorgaande met diverse verklaringen. Eveneens was de dochter financieel in staat om de maandelijkse huur te voldoen. In deze zaak wees de rechtbank de vordering toe, omdat de overgelegde stukken en verklaringen door verzoekster het duurzaam karakter bevestigden.[25]

De tweede zaak betrof een uitspraak op 18 december 2020, waarin de rechtbank het verzoek van een 24-jarige vrouw toewees. Deze jonge vrouw heeft er bewust voor gekozen om met haar vader samen te wonen en had niet eerder met hem samengewoond. Daarmee stelde de rechtbank haar gelijk met een terugkeerder. Verder had verzoekster nimmer de intentie om elders alleen te gaan wonen. Verzoekster heeft het voorgaande aangetoond, middels diverse gedane investeringen in het gehuurde. Ook heeft verzoekster zich nooit ingeschreven bij Woningnet en was zij na twee jaar samen te hebben gewoond met haar vader, voornemens met haar vader een (ruimere) woning te kopen. Het voorgaande toonde zij aan middels het gezamenlijke inkomen alsook reacties op twee koopwoningen op Funda. Zij wilde de woningen met haar vader bekijken, maar die kwam wegens een ongeluk om het leven, oftewel geheel onverwachts. Verder droeg verzoekster voor een behoorlijk deel bij in de kosten van de huishouding, kookte en deed met haar vader de boodschappen en droeg bij aan de huishouding. Verder ging zij wekelijks met haar vader naar de kerk en verrichte veel sociale activiteiten samen. Eveneens heeft verzoekster bij de rechter voldoende aangetoond dat zij vanuit het financieel oogpunt voldoende waarborg bood voor voldoening van de huurprijs. De rechtbank oordeelde op basis van het voorgaande dat verzoekster voldoende heeft bewezen en verklaringen heeft overgelegd dat verzoekster een duurzame samenwoning als intentie had.[26]

---

Wat betreft de kwestie van een kleinzoon met grootouder heeft de rechtbank Rotterdam de duurzame gemeenschappelijke huishouding aangenomen.[27] Het betrof hier de verklaring van de kleinzoon die vertelde op welke wijze hij samenleefde met zijn grootvader, maar hij droeg verder niet bij in de kosten van de huishouding. Wel met de kanttekening dat deze kleinzoon nergens terecht kon en zijn psychische gesteldheid ook niet optimaal was.

Het bovenstaande wijst uit dat het belangrijk is om zo concreet mogelijk het verhaal te onderbouwen met diverse verklaringen, (bank)afschriften, en eventueel een offerte van bijvoorbeeld de realisering van een derde slaapkamer[28] om de aanwezigheid van een duurzaam karakter te kunnen aantonen. Het enkel en alleen aanleveren van een aantal verklaringen is dus echt onvoldoende. Zo dienen de verklaringen van buurtbewoners concreet te zijn en specifiek te gaan over de periode waarbinnen de samenleving plaatsvond. Verder dient de verzoeker met de overgelegde bankafschriften inzichtelijk te maken, dat de boodschappen gemeenschappelijk waren en daadwerkelijk bestemd waren voor het huishouden. Uit de stukken dient een patroon zichtbaar te worden, net als uit het dagelijks leven, die herleid kunnen worden tot het voeren van een gemeenschappelijke huishouding.[29] Eveneens duidt het beheer over een bankrekening en het voldoen van rekeningen op een wederkerig karakter, aldus rechtbank Overijssel.[30]

Verweren verhuurder
De verhuurder werpt vaak diverse verweren op, wanneer een verzoeker naar de rechter stapt. Een kleine greep uit de gevoerde verweren is onder meer: het actief zoeken van woningen op woningnet, hoge leeftijd overledene, gezondheidstoestand en aflopend karakter van de samenlevingsrelatie, financiële vermenging die niet kan worden aangetoond, aanwezigheid van een afhankelijke zorgrelatie en ga zo maar door.

Uit de rechtspraak blijkt dat de hoge leeftijd en gezondheidstoestand ondanks de indicatie van de aflopende duur van de samenleving er niet aan in de weg staat voor een aanname van de aanwezigheid van een duurzame karakter van het huishouden.[31] Uit een arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt dat al zou er sprake zijn van enige mantelzorg, dan nog bevestigt dit niet de afwezigheid van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.[32] Wel speelt de toedracht van overlijden, gezondheidstoestand ten tijde van de samenleving en verzorging van de overledene van eventuele kleinkinderen een rol bij de beoordeling of de samenlevingsrelatie een duurzaam karakter had.[33]

Concreet een aantal gouden handvaten voor de verzoeker:

• aanschaf roerende zaken voor het huishouden/inrichting van de woning (bonnen/afschriften);
• rolverdeling in huishoudelijke taken (wie deed wat en dit kunnen aantonen voor zover mogelijk);
• bijdrage in een abonnement/zorgpremie/telefoonabonnement;
• overige financiële bijdrage, eventueel gemeenschappelijke rekening (afschriften e.d.);
• begeleiden ouder naar buiten zoals huisarts, tuintje e.d.;
• verrichten van gezamenlijke activiteiten (evenementkaartjes, verklaringen, afschriften);
• op welke wijze werden de avonden doorgebracht zoals samen koken (verklaringen/afschriften);[34]
• deelname aan het sociaal verkeer.

Oftewel, uit de over te leggen stukken, er dient heel duidelijk en concreet te blijken wat voor leven het (klein)kind en de ouder met elkaar hadden om te kunnen aantonen dat er een duurzaam karakter was ontstaan.[35] Er dient een vermenging te zijn tussen enerzijds de zorg en anderzijds de financiën tussen partijen. Ook de inschrijving op Woningnet en reageren op woningen is belangrijk om aan te tonen dat verzoeker niet of juist wel van plan was om op korte termijn de ouderlijke woning te verlaten.[36] Kortom, het is persoonsafhankelijk, maar bovenstaande uiteenzetting geeft wel weer waar de rechter naar kijkt en in overweging neemt bij de beoordeling van het verzoek. Uiteindelijk ligt het oordeel uiteraard bij de rechter.

Tot slot
Bij aanname van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, zal de rechter zich vervolgens moeten buigen over onder meer de vraag of de rechtzoekende uit financieel oogpunt voldoende financiële waarborgen biedt om de maandelijkse huur te kunnen voldoen. Wat niet mag worden vergeten is uiteraard het ontbreken van een huisvestingsvergunning, nu dit in de weg staat voor een beroep op artikel 7:268, tweede lid, BW. Het voorgaande is wel opvallend, nu onder andere gemeente Amsterdam stelt dat uitsluitend de verhuurder dit kan aanvragen voor de achterblijver. De vraag in hoeverre de rechter het ontbreken van een dergelijke vergunning meeweegt in de beoordeling of het verzoek wordt toegewezen is nog onduidelijk. Meestal komt de rechter niet eens aan deze vraag toe, omdat niet de aanwezigheid van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding wordt bevestigd. Bij de belangenafweging zal de rechter eveneens de wachttijd van andere woningzoekenden doorgaans zwaarder laten wegen dan het belang van de verzoeker, althans dit blijkt eveneens uit de jurisprudentie.

Juridische bijstand

Ik sluit af met bezint eer ge een rechtszaak begint. Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, dan wel uw juridische rechtspositie willen laten beoordelen, dan kunt u uiteraard contact opnemen met mw. mr. S. Ouald Chaib (auteur) om een adviesgesprek in te plannen. Zie voor een uitspraak uit de eigen praktijk de volgende blog

---

[1] Gerechtshof ’s-Gravenhage op 8 april 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1248.
[2] Hoge Raad op 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683.
[3] T&C, behorend bij artikel 7:267 BW, zie verder: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.10.2.
[4] Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 24 september 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3482, en zie verder artikel 1:10 BW.
[5] Hoge Raad op 10 maart 2006, ECLI:HR:2006:AU6932, zie ook: Hoge Raad van 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648, r.o. 3.4.1.
[6] Zie verder een arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
[7] Hoge Raad op 10 maart 2006, ECLI:HR:2006:AU6932, r.o. 3.9.1, zie ook: Hoge Raad op 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648, r.o. 3.4.3.
[8] Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 24 september 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3482, r.o. 2.7.3.
[9] Hoge Raad op 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648, r.o. 3.4.3.
[10] Gerechtshof Amsterdam 22 oktober 2019, 200.254.129/01, zie ook: Hoge Raad op 10 maart 2006, ECLI:HR:2006:AU6932 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.9.1.
[11] Rechtbank Zwolle op 3 mei 2011, LJN:BQ3290, zie ook: Gerechtshof Amsterdam op 18 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2018:4796, r.o. 3.4, Zie ook: Rechtbank Amsterdam op 18 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6370.
[12] Gerechtshof op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.10.1.[13] Hoge Raad op 10 maart 2006, ECLI:HR:2006:AU6932, zie ook: Gerechtshof op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.10.1.
[14] T&C art. 7:268, tweede lid, onderdeel c BW.
[15] Hoge Raad van 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648, r.o. 3.5.2, zie ook: Gerechtshof Amsterdam op 18 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:3806, r.o. 3.5.2.
[16]Een voorbeeld van een dergelijke vordering, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 24 september 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3482.
[17] Hoge Raad op 6 maart 1987.
[18] Hoge Raad op 12 maart 1982/6 maart 1987/14 november 2003 en 8 oktober 2004. onder meer Hoge Raad op 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, en nog een arrest van de Hoge Raad op 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.8, zie ook: Rechtbank Overijssel op 3 oktober 2017 en Rechtbank Oost-Brabant van 26 oktober 2017.
[20] Hoge Raad van 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648, r.o. 3.4.2.
[21] Rechtbank Amsterdam van 18 december 2020, ECLI:NL:RBAMS: ECLI:NL:RBAMS:2020:6370, r.o. 13.
[22] Gerechtshof Amsterdam op 18 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2018:4796.
[23] Rechtbank Midden-Nederland op 27 juli 2020 ecli:nl:rbme:2020:3056, 8605479 \ UV EXPL 20-118.
[24] Gerechtshof Amsterdam op 18 december 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4796.
[25] Rechtbank Amsterdam op 2 juli 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:4260.
[26] Rechtbank Amsterdam op 18 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6370.
[27] Rechtbank Rotterdam op 7 juli 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7072.
[28] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 1 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.10.4.
[29] Rechtbank Midden-Nederland van 27 juli 2020, r.o. 4.9.
[30] Rechtbank Overijssel op 3 oktober 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4434, zie: Gerechtshof Amsterdam op 22 oktober 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3843.
[31] Hoge Raad op 10 maart 2006 , ECLI:HR:2006:AU6932. Zie verder: Hoge Raad op 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648, r.o. 3.4.3.
[32] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 31 oktober 2017.
[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.10.5. aanwezigheid duurzaam gemeenschappelijke huishouding bevestigd.
[34] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4703, r.o. 3.91-3.9.5.
[35] Rechtbank Rotterdam op 3 april 2020, 8031738 CV EXPL 19-39438.
[36] Rechtbank Overijssel op 3 oktober 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4434.